MODIFICACIONES EN MATERIA DE ARRENDAMIENTOS URBANOS PARA USO DISTINTO AL DE VIVIENDA DEBIDOS AL ESTADO DE ALARMA POR COVID-19

El Real Decreto-ley 15/2020, de 21 de abril, de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo. Prevé la posibilidad de aplazar legalmente el pago de la renta en contratos de arrendamiento para uso distinto al de vivienda (locales de negocio).

Esta es una guía explicativa del RDL:

¿En qué consiste el aplazamiento?

El arrendatario con un contrato de arrendamiento para uso distinto al de vivienda, que cumpla los requisitos previstos en el artículo 3 del Real Decreto, (autónomos o PYMES con la actividad suspendida o con descenso de 75% de ingresos) pueden pedir un aplazamiento del pago de la renta durante el tiempo que dure el estado de alarma y hasta un máximo de 4 meses.

Las rentas aplazadas deberán devolverse de forma fraccionada en un plazo de dos años que empezarán a contarse a partir de la finalización del estado de alarma o del fin del plazo de los cuatro meses antes citado. Pero siempre dentro del plazo de vigencia del contrato de arrendamiento o cualquier de sus prórrogas (deberá pagarse antes del término del contrato de arrendamiento).

 ¿Plazo para solicitarlo?

El arrendatario debe solicitarlo antes del 23 de mayo de 2020.

¿El arrendador está obligado a conceder el aplazamiento?

Sólo los grandes tenedores tienen la obligación de conceder el aplazamiento, siempre y cuando no se hubiese alcanzado ya un acuerdo entre las partes, de moratoria o reducción de la renta.

Gran tenedor es la persona física o jurídica que titular de más de diez inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m2.

Los propietarios que no son grandes tenedores no tienen la obligación de conceder el aplazamiento. 

¿Y si el arrendador no es gran tenedor?

El Real Decreto prevé que el arrendador y el inquilino pueden acordar disponer la fianza para pagar total o parcialmente alguna mensualidad de la renta. En este caso el arrendatario deberá reponerla en el plazo de un año desde la celebración del acuerdo o en el plazo que reste de vigencia del contrato, en caso de que este plazo fuera inferior a un año. En Galicia las fianzas se depositan, obligatoriamente, en el IGVS por lo que esta posibilidad de aplicar la fianza al pago de la renta (al no estar en poder del arrendador) no va a ser posible de acordar.

¿Qué requisitos deben cumplir los arrendatarios para solicitar el aplazamiento?

Los autónomos deben cumplir los siguientes requisitos:

  • Estar afiliado y en situación de alta en la fecha de la declaración del estado de alarma, en el Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores por Cuenta Propia o Autónomos o en el Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores del Mar o, en una de las Mutualidades sustitutorias del RETA (por ejemplo, abogados).
  • Que su actividad haya quedado suspendida debido a la entrada del estado de alarma.
  • En caso de que la actividad económica no se haya visto suspendida, como consecuencia del estado de alarma, el autónomo deberá acreditar la reducción de la facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento en, al menos, un 75%, en relación con la factura media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.

Las pymes deben cumplir los siguientes requisitos:

  • No superar los siguientes límites establecidos en el artículo 257.1 de la Ley de Sociedades de Capital:
    • que el total de las partidas del activo de la pyme no supere durante dos ejercicios consecutivos los cuatro millones de euros
    • que el importe neto de su cifra anual de negocios no supere los ocho millones de euros durante dos años consecutivos
    • que el número medio de trabajadores durante el ejercicio no sea superior a 50.
  • Que la actividad haya quedado suspendida debido a la entrada en vigor del estado de alarma o por órdenes dictadas por la Autoridad competente.
  • En caso de que la actividad no se vea suspendida por el estado de alarma, la pyme deberá acreditar la reducción de su facturación del mes natural anterior al que se solicita la moratoria en, al menos un 75%, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.

¿Cómo se acreditan estos requisitos?

El arrendatario acreditará que se encuentra en esta situación aportando al arrendador la siguiente documentación:

  • Si ha sufrido reducción de actividad deberá presentar una declaración responsable en la que, en base a la información contable y de ingresos y gastos, se haga constar la reducción de la facturación mensual en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del mismo trimestre del año anterior.

Si el arrendador lo solicita el arrendatario tendrá que mostrar sus libros contables para acreditar la reducción de la actividad.

  • Si ha tenido que suspender actividad deberá acreditarlo mediante certificado expedido por la Agencia Estatal de la Administración Tributaria o el órgano competente de la Comunidad Autónoma, en su caso, sobre la base de la declaración de cese de actividad declarada por el interesado.

A Coruña a 23 de abril de 2020

Seoane Asesores